Nederland verkeert in een wooncrisis. De hashtag #wooncrisis die ik vorige week op Twitter zette, zorgde voor honderden reacties. En roept nu de vraag op wat we dan gaan doen aan die wooncrisis?
We praten allemaal wel eens over problemen op de woonmarkt, en in de Tweede Kamer debatteren ze er ook wel eens over, maar het ontbreekt daar kennelijk uiteindelijk altijd aan de noodzaak om er écht iets tegen te doen. We horen het van ons nichtje dat na jaren in de stad nog steeds elke keer moet verhuizen naar weer een ander tijdelijk beschikbaar kamertje, we horen het van collega’s die de stad uitgaan omdat ze hier geen plek meer kunnen vinden, we horen het in de rij bij de supermarkt dat mensen zich zorgen maken of hun kinderen nog wel in de stad kunnen blijven wonen. We zien het terug in de cijfers dat jongvolwassenen steeds langer thuis blijven wonen. We horen het van mensen die een bod op een koopwoning uitbrachten maar die woning werd uiteindelijk door een belegger gekocht om hem heel duur te verhuren. De tweedeling neemt toe in de woonmarkt: zij die hebben, en zij die niet hebben.
Maar eerst: hoe ziet die crisis er dan uit?
Welke crisis, we hebben toch allemaal een dak boven ons hoofd?
In een notendop: sociale huur bij een woningcorporatie is onbereikbaar geworden door veel te lange wachtlijsten (door beleid verdwijnen er tienduizenden betaalbare woningen); andere mensen verdienen te veel voor sociale huur maar verdienen weer te weinig voor dure vrije sector huurwoningen; betaalbare particuliere huur bestaat niet meer; en koopwoningen zijn ook nog eens te duur geworden voor gewone mensen met gewone inkomens.
Als gevolg hiervan trekken volwassen mensen weer noodgedwongen in bij hun ouders, huren mensen van boven de dertig nog kamertjes bij een hospita, delen volwassen stellen een zelfstandige woning met een ander stel, moeten mensen ver reizen (kostbaar!) voor werk, kunnen mensen zich niet vrijelijk vestigen waar ze zouden willen wonen, en betalen ze meer aan huur dan dat ze aan hypotheek kwijt zouden zijn.
Waar voorheen de middenklasse zich nog wel kon redden en woningnood vooral een probleem van lagere inkomensgroepen was, breidt de wooncrisis zich nu snel uit over bredere inkomensgroepen. Een alleenstaande met een middeninkomen kan in Amsterdam al lang geen woning meer vinden. Het is gewoon allemaal te duur. Tweeverdieners komen nu ook klem te zitten.
Waarom gaan mensen dan niet buiten de stad kijken – je hóeft toch niet in Amsterdam te wonen?
Inderdaad, en daarom vertrekken ook zoveel Amsterdammers nu de regio en de MRA in. Steden als Den Haag en Rotterdam zijn opeens populair geworden bij Amsterdammers, en dat veroorzaakt in die steden precies wat in Amsterdam al langer gaande is: algehele prijsopdrijving en daardoor komt ook een proces van verdringing op gang. De olievlek breidt zich steeds verder uit.
Bijna alle starters, studenten, jongeren of millennials worden geconfronteerd met de wooncrisis. Met torenhoge studieschuld, lage inkomens, nuluren-contracten en flexwerk zal geen enkele hypotheekbank hen een dure woning laten kopen. Begrijpelijk.
Het is zodoende dus van groot belang voor de dynamiek en levendigheid van de stad dat er een zéér grote voorraad betaalbare én sociale huurwoningen beschikbaar is. Gewoon altijd beschikbaar. De politiek is echter al enkele kabinetten bezig om de sociale huursector in te dammen, te minimaliseren, te decimeren.
Denk aan de verhuurdersheffing: een pervers omgekeerd Robin Hood-systeem waarbij een verhuurder méér geld aan de overheid moet afdragen als hij méér sociale huurwoningen heeft. Als die sociale, betaalbare huurwoningen worden omgezet in vrije sector huurwoningen vervalt de verhuurdersheffing. Corporaties betalen 2 miljard (!) per jaar aan de rijkskas om hun wettelijke taak, het verhuren van betaalbare woonruimte, uit te voeren. Alsof je een brandweerkorps een heffing laat betalen op het aantal ladderwagens en brandslangen dat ze gebruiken.
Ook met tal van andere huurdersonvriendelijke wetgeving is Rutte I t/m III druk bezig geweest om de volkshuisvesting geheel af te schaffen, en ruim baan te geven aan de ‘markt’.
Wat deed Rutte I t/m III dan nog meer?
Nou, de verhuurdersheffing dus, en door de Wet Doorstroming Huurmarkt is vooral in de particuliere huursector het tijdelijke huurcontract de norm geworden. Was voorheen een huurcontract goed beschermd en altijd van onbepaalde duur, door deze wet van Stef Blok is de huurbescherming grotendeels buiten werking gesteld. Tijdelijke contracten zijn de nieuwe norm, na een paar jaar moet je weer verhuizen. En wie durft er in die tussentijd te klagen over te hoge huur of servicekosten, of over achterstallig onderhoud? De huurder is daarmee ook nog eens in een meer afhankelijke positie gebracht.
Rutte I t/m III voerden ook de WOZ in het huurpuntenstelsel in (het WWS). In Amsterdam betekent dit dat ongeveer élke particuliere woning in de vrije sector verhuurd kan worden. Waren tot een paar jaar geleden etagewoningen van 50m² vrijwel nooit geliberaliseerd, nu komen zelfs woninkjes van 25 m² al in de vrije sector – allemaal vanwege de hoge WOZ-waarde. De gehele betaalbare huurvoorraad van tienduizenden particuliere huurwoningen wordt na mutatie vervangen door dure huur.
U weet ook nog dat Stef Blok op internationale vastgoedbeurzen stond om Nederlandse huurwoningen aan te prijzen als perfecte belegging? ‘Vanwege de woningnood en vrijwel onbeperkte manieren om de huurprijzen te verhogen is beleggen in Nederlands vastgoed een must!’ aldus het ministerie. En zo werd weer een beetje van onze duurzaam opgebouwde volkshuisvesting in de ramsj gedaan. Hedgefunds als Blackstone kopen nu hele wijken en straten met huurwoningen op.
Verder moet de sociale huursector van de regering nu een laatste vangnet worden voor de allerlaagste inkomens. Van het brede door de overheid gedragen systeem van volkshuisvesting, naar het wilde westen van de markt.
Hoe nu verder?
Ik ben van mening dat de overheid zich tijdens de laatste kabinetten te snel en zeker te veel heeft teruggetrokken uit de woonmarkt. Wonen verdient weer een eigen minister, en een eigen ministerie.
De overheid zal, omdat de markt hopeloos faalt, meer greep moeten pakken op alle processen rond wonen. Van het aanwijzen van nieuwbouwlocaties tot het bepalen van de verhouding tussen betaalbare woningen en vrije sector, tot het vergroten van de gereguleerde huursector door middel van het verhogen van de liberalisatiegrens in combinatie met het verhogen van de inkomensgrens voor die gereguleerde sector. De ‘middenhuur’ kan het best in de gereguleerde sector vallen zodat de bewoners meer zekerheid en vastigheid krijgen in plaats van onduidelijkheid over toekomstige huurprijzen.
De verhuurdersheffing is een bewezen onding waardoor nieuwe investeringen, die zo hard nodig zijn, stokken en waardoor verduurzaming steeds moeilijker wordt. Vanwege de explosieve groei van het aantal beleggers die alleen kopen om te gaan verhuren, zou de overdrachtsbelasting voor beleggers bijvoorbeeld naar 15 procent kunnen terwijl het voor starters op de woonmarkt naar 0 procent zou kunnen.
Een aantal ideeën:
– schaf de verhuurdersheffing weer af, alsook de ATAD (Anti-Tax Avoidance Directive) voor corporaties;
– verhoog de inkomensgrens voor gereguleerde huur;
– verhoog de liberalisatiegrens naar bijvoorbeeld € 1.250,- in schaarstegebieden;
– maak ‘middenhuur’ zodoende onderdeel van de gereguleerde huur, dus geen vrije sector;
– minimaliseer rol de rol van de WOZ in het WWS;
– zorg voor een flinke verhoging van overdrachtsbelasting voor beleggers, en verlaag die voor eigenaar-bewoners;
– schaf de tijdelijke huurcontracten uit de Wet Doorstroming Huurmarkt af – die voegt alleen maar onzekerheid toe;
– Geef beleggers fiscaal voordeel als ze betaalbare woningen, in tegenstelling tot vrije sector, willen toevoegen. Beleggers willen best wel bouwen, ook voor gereguleerde huurprijzen;
– maak het puntenstelsel (WWS) wettelijk verplicht te gebruiken en maak het vragen van een hogere huur een economisch delict.
– kom in actie tegen de massale woningonttrekking voor AirBnB-verhuur.
Ik deed vorige week op Twitter de oproep om persoonlijke verhalen te delen over hoe men persoonlijk de wooncrisis ervaart. Er werd massaal gereageerd. Hieronder leest u een aantal veelzeggende reacties.
Deze en vele andere reacties maken héél duidelijk hóe hoog de nood is – en dat regering en gemeenten nú actie moeten gaan ondernemen.
#wooncrisis – een greep uit de reacties:
José: ‘Heb een vriendin die na scheiding een huis zoekt. Verdient te veel voor sociale huur en te weinig om te kunnen kopen, dus zit ze nu met 2 kids op 60m² voor 1300 € p/m. Dus omdat ze niet mag kopen betaalt ze zich blauw aan huur, voor een plek die de helft aan hypotheek zou kosten.’
Ingrid: ‘Zoon had klein optrekje gevonden in De Pijp. Vorige student gaat eruit…maar eigenaar gaat daar nu een AirBnB van maken voor 365 dgn per jaar’
Wia: ‘Mijn gescheiden collega die met vast contract maar ook studieschuld geen hypotheek krijgt maar wel > 1000€ huur betaalt #050’
Ruben: ‘De #wooncrisis hakt er bij mij goed in. Sinds een aantal jaren huur ik een kamer, dat een aanzienlijk deel van mijn netto-loon in beslag neemt. Een kijk op betere woonruimte zit er niet in. Het gebrek aan een kijk op een betere situatie maakt mij inmiddels behoorlijk depressief en zie dat meer om mij heen’
Jonathan: ‘Vriendin van me woont in een appartementje van 29 m² voor 750 euro p/m, kan een hypotheek van max 180k krijgen, al een jaar zoekende, huizen worden echter opgekocht door vastgoed/investeerders die cash kunnen afrekenen en vervolgens het huis te huur zetten voor 1000-1200 p/m.’
Else: ‘Ik verdien teveel voor sociale huur, maar kan niet kopen wegens studieschuld, dus betaal ik me blauw aan huur.’
Amarens: ‘Ik probeer particulier te huren (want wachtlijst sociale huur te lang), maar zonder vast contract is dat moeilijk, huurhuizen tot €1000 hebben ook hoge inkomenseisen. Ben 27, heb een partner van 32, we wonen in bij een hospita.’
Jantine: ‘Dat we super veel huur betalen, terwijl we amper een hypotheek kunnen krijgen voor de helft daarvan’
Anthony: ‘Mijn dochter van 25 heeft geen geld om te kopen (studieschuld) en kan amper een vaste baan vinden. En voor huren komt ze ook niet in aanmerking. Dus woont ze nog steeds thuis. Waardoor wij als ouders hierop ook financieel aangeslagen worden.’
Stino: ‘32 jaar, al twee jaar met mijn vriendin een woning moeten delen met ander stel, teveel verdienen voor sociale huur en te weinig voor de vrije markt (gezamenlijk >€50.000/jaar).’
Barbara: ‘Mijn dochter van 23 wil graag uit huis, werkt fulltime op 0 uren contract, maar zelfs als dat vast contract wordt kan het niet. Sociaal nog jaren wachtlijst, huursubsidie niet in aanm., huren te hoog, koop te duur dus we gaan nog praten met makelaar en bank maar lijkt onmogelijk’
Katinka: ‘Collega is iets jonger dan 30, alleenstaand. Huurt mooi, nieuw tweekamerappartement voor 1100€. Nu net de jaarlijkse huurstijging gehad. Ze verdient te veel voor sociale huur, te weinig voor koop. Zij betaalt x2 mijn hypotheeklasten, bouwt niks op, en ieder jaar stijgt de huur.’
Karen: ‘Werkende dochter met 0 uren contract verdiend niet genoeg voor een huurwoning, en kan niet kopen vanwege haar 0 uren contract. Samen met haar lief (ook 0 uren contract horeca) betalen ze voor 2 kamertjes meer dan wij aan hypotheeklast voor een heel huis betalen …’
Brian: ‘Onze dochter staat al een jaar of 6 in de rij voor een sociale huurwoning in Nijmegen, daar waar ze als verpleegkundige werkt. Nu nog steeds 60 tot 80 wachtenden voor zich.’
Moonglowz: ‘13 keer verhuisd, tijdelijke oplossingen. Heel veel stress en grote belemmering op studie. moest stoppen met niveau 4 vanwege burnout klachten, hoop dit jaar niveau 3 mbo te halen maar bezig met urgentie… sociaal leven ook achteruit.’
Fanny: ‘Kennis van mij (75 jaar) woont in woning 1.050 en heeft vrij besteedbaar inkomen over van 175 per maand. Woning geen ruilobject want gaat dan verkocht worden. Bij soc.huur telkens anderen voor. Op deze manier oud moeten worden is vreselijk, want heeft altijd gewerkt.’
M: ‘Al 9 jaar op een wachtlijst, met inmiddels 4 kids in een 2 slaapkamer woning. Hoe meer gezinsleden, hoe minder aanbod. Particulier niet te betalen en zwz niet mogelijk want vrije markt en men heeft dan liever kinderloze huurders die nooit thuis zijn.’
Martine: ‘Wij betalen voor (eigen) ruim jaren 30 huis de helft van wat zoon voor appartement van ca 20m² aan huur betaalt. Huis van A’damse vriend in tien jaar in waarde verdubbeld. Kennis heeft net in Frankrijk een ruim huis met 500m2 grond gekocht voor 40K. Bizarre ongelijkheden.’
Ineke: ‘Ik zou heel erg graag goedkoper wonen. Ik ben een “scheefhuurder” die geen kant op kan: een hypotheek krijg ik niet. Mijn huur wordt ieder jaar hoger. Al mijn vrienden met koophuizen betalen steeds minder en ik betaal steeds meer. Terwijl de corporatie minder hoeft af te lossen.’
Vrij Links is een meerstemmig platform. Tenzij anders vermeld, spreken auteurs op persoonlijke titel.
